Banque ou courtier pour votre crédit immobilier ?

Ce que les banques regardent dans votre dossier

Avant de choisir votre méthode de recherche de financement, il est bon de connaître (ou de se remettre en mémoire) les principaux critères d’acceptation du crédit par les établissements bancaires. Contrairement à ce que l’on peut penser, l’absence d’apport personnel n’est pas aujourd’hui un critère éliminatoire (même si cela reste un atout indéniable). Si vous n’êtes pas propriétaire, de multiples aides à l’accession à la propriété existent pour rendre possible le financement de votre projet, même sans apport.
Cela dit, il y a des indicateurs que les banques regardent en premier dans votre dossier. Parmi eux, votre capacité d’endettement : autrement dit le montant maximum que vous pouvez payer mensuellement pour rembourser le crédit, compte tenu de vos revenus et de vos charges. Votre gestion financière est aussi scrutée avec attention. C’est pour cela que votre dossier de demande de prêt doit inclure vos trois derniers relevés de compte, et un état des autres crédits en cours. Attention aux comptes trop souvent à découvert, aux incidents de paiements et à l’excès de crédits personnels… Les banques n’aiment pas ça !
Enfin, et c’est important, les établissements prêteurs vont examiner votre projet de construction. Pas le style de maison, évidemment, mais la valeur construite de votre bien (terrain + maison). Cette valeur doit être suffisante pour couvrir, donc garantir, le montant emprunté (via une caution de prêt ou une hypothèque). Autres garanties appréciées des banques : celles du contrat de construction de maison individuelle, proposé par tous les constructeurs présents à MyExpobat. Le CCMI garantit à la signature un prix ferme et un délai de livraison, ce qui sécurise votre dossier bancaire.

Négocier en direct avec les banques

Pour bien faire, il vous faut démarcher au moins trois établissements bancaires. Informez-vous au préalable des conditions du marché : taux, garanties, assurances, frais annexes… De multiples sources utiles existent sur Internet. Pensez à soigner votre profil d’emprunteur, en évitant les découverts par exemple. Si votre dossier a de bons atouts (par exemple : au moins un CDI dans le couple ; une demande de crédit dont les mensualités n’excèdent pas 30 % de votre capacité d’endettement ; un projet garanti par le contrat de construction de maison individuelle, etc.), n’hésitez pas à négocier et à faire jouer la concurrence pour obtenir les meilleurs conditions de prêt immobilier : un taux bas, un taux fixe, une bonne assurance, des mensualités modulables et reportables, un différé total d’amortissement (vous commencez à rembourser le capital et les intérêts seulement à la remise des clés de votre maison).

Passer par un courtier ?

Si vous n’avez pas le temps (ou l’envie) de faire le tour des banques pour trouver le financement de votre projet, vous pouvez confier cette mission à un courtier immobilier. Qu’il soit indépendant, affilié à une enseigne en réseau ou comparateur de prêts, le courtier que vous choisissez doit être agréé (immatriculation Orias) et transparent dans les informations qu’il vous délivre (via notamment le mandat de recherche de financement où doivent figurer sa mission, sa rémunération…). Certains courtiers pratiquent des honoraires, d’autres se font rémunérer directement par les banques. Le grand avantage des courtiers est le gain de temps. Ils travaillent souvent dans le cadre d’accords pré-négociés avec les banques, et disposent de grilles de taux applicables en fonction de la durée de l’emprunt et du profil de l’emprunteur. Vous obtenez ainsi des offres de crédit rapidement. Gardez cependant bien à l’esprit que le taux d’intérêt n’est pas le seul indicateur d’un bon crédit immobilier : le coût de l’assurance, les frais de dossiers, les pénalités de remboursement anticipé, mais aussi la qualité de service et les frais bancaires de l’établissement prêteur sont d’autres paramètres à analyser avec soin.